Кто платит за оценку квартиры при ипотеке в сбербанке. кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке

Обязательно ли оценивать недвижимость и можно ли этого избежать?

Кажется, что новостройка сама по себе не может быть некачественной, а потому вполне резонно встает вопрос — так ли нужна в таком случае оценка квартиры при ипотеке в новостройке? На самом деле, банк требует оценку во всех случаях — и при покупке вторичного жилья, и загородного дома, и новостройки.

Почему так происходит? Дело в том, что, по законодательству, при ипотечном кредитовании закладную на недвижимость невозможно оформить до тех пор, пока это жилье не будет оценено. Точно так же должны быть заранее определены предмет обременения и конкретные обязательства кредитора и заемщика. Законодательная норма закреплена в п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ. Это правило действует и в 2020 году.

Зачем это нужно?

Следом возникает вопрос — зачем вообще оценивать недвижимость? Ведь, видимо, это очень важно, раз даже в законе закреплено обязательство проведения оценки. Причина следующая: банк, выдавая крупный кредит, значительно рискует, ведь, по сути, нет стопроцентной гарантии возвращения ссудных средств

Чтобы минимизировать риски, оформляется обременение. То есть, в случае чего, залоговую недвижимость продадут, чтобы обеспечить невыплачиваемый займ.

Но далеко не каждую недвижимость можно продать быстро — например, дом на отшибе города и точно такой же дом поближе к центру будут обладать совершенно разным спросом. Фактор оперативности очень важен в вопросе реализации залогового имущества, ведь каждый месяц, пока жилье не было продано — это еще один месяц обслуживания, т.е. дополнительных расходов для банка.

Для выполнения этих двух задач жилплощадь должна обладать двумя параметрами: объективной ценностью и ликвидностью. Объясняя простыми словами, первый параметр указывает, что объект обременения может быть интересен кому-либо еще, второй параметр отображает, как много людей, готовых заплатить прямо сейчас, в случае чего заинтересуются предложением.

Первый пример: современный коттедж, расположенный в 200 км от любого крупного города, будет обладать высокой ценностью, но низкой ликвидностью. Потому что, во-первых, в России население куда более охотно покупает квартиры, а не коттеджи, во-вторых, потому что мало кто согласится жить на таком расстоянии от экономических центров. Поэтому дом может продаваться за 5 млн. рублей и больше, но вот срок продаж будет высоким — в среднем 6-12 месяцев.

Второй пример: старая, захламленная однокомнатная квартира в здании, построенном в 70-х годах рядом с Садовым кольцом в Москве. Ее ценность может быть и не очень высокой, относительно более современных квартир в том же районе, но вот ликвидность у квартиры будет чрезвычайно высокой. Потому что очень многие россияне и москвичи хотели бы переехать поближе к центру. Плохой интерьер большого значения иметь не будет, т.к. для покупателей такого жилья главным параметром будет близость к центру города.

Параметры ликвидности и ценности также объясняют, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке. Новые дома часто строятся на периферии крупных городов. Соответственно, ликвидность жилья в таком районе может быть под вопросом. Без оценки можно примерно установить ценность жилья, но вот определить параметр ликвидности — с большим трудом. Поэтому ее и нужно проводить.

Можно ли договориться с оценщиком о завышении стоимости объекта

Такой вопрос может возникнуть у покупателя, когда ему необходимо получить у банка больше денег, чем реальная стоимость квартиры. Это происходит, когда первоначального взноса недостаточно, или есть желание произвести сразу и ремонт приобретенного жилья за счет кредитных средств. Будет ли возможность договориться с оценщиком зависит от того, насколько он дорожит своей репутацией. Ведь, уличив его однажды в предоставлении недостоверных сведений, банк, скорее всего, прекратит сотрудничество в дальнейшем. Поэтому, если вам удалось найти эксперта, который обещает поставить в своем отчете любые нужные цифры, лучше заранее поинтересоваться, а принимают ли эти отчеты банк, в котором вы планируете получение ссуды.

http://centr-neo.ru/kto-oplachivaet-ocenku-kvartiry-prodavec-ili-pokupatelhttp://j.etagi.com/stati/vopros-riyeltoru/kto-platit-za-ocenku/http://gidfinance.ru/analitics/mortgage/kto-oplachivaet-otsenku-kvartiry-ili-doma-pri-pokupke-v-ipoteku

Поиск рецептов

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Когда оценку квартиры заказывает продавец

По действующему законодательству Российской Федерации собственнику квартиры необязательно заказывать услугу оценщика в процессе реализации имущества.

Но документ может понадобиться в следующих случаях:

1. Перед выставлением недвижимости в продажу, чтобы не прогадать в цене и при недостатке опыта самостоятельной оценки недвижимости;
2. При продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетний.

Если продажа имущества сорвется, то отчет в этом случае покупателю не нужен. А вот продавец в будущем может им апеллировать в качестве обоснования указанной цены на жилье.

Как выбрать организацию, оценивающую недвижимость для ипотеки

Механизм оформления ипотечного кредита состоит из нескольких этапов:

1. Первоначально будущему заемщику понадобится собрать необходимый пакет документов для того чтобы финансово-кредитное учреждение рассмотрело его кандидатуру в качестве клиента.
2. После того как банк предварительно одобрил потенциального заемщика, он устанавливает приблизительную сумму, которую готов предоставить в качестве займа для приобретения недвижимости (квартиры).
3. Только после прохождения этих 2 этапов, следует заниматься главным – подбором подходящей недвижимости. Здесь есть важный нюанс – квартира должна устраивать по всем параметрам не только заемщика, но и банк в качестве залога.

Согласно условию ст. 9 п.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за № 101-ФЗ, в ипотечном договоре, помимо условий кредитования, прописывается предмет ипотеки и его оценочная стоимость. По ее определению расходы в полной мере ложатся на плечи заемщика.

Личное дело каждого заемщика, услугами какого оценщика он воспользуется. В большинстве случаев банк имеет собственный список оценочных организаций, который предлагается к ознакомлению заемщику. Этим оценщикам банк оказывает безоговорочное доверие, и клиенту предстоит выбрать кого-то из них.

Нужно понимать, что банк не имеет законного права настаивать на выборе какого-то конкретного оценщика, но рекомендуется выбрать организацию из предложенного списка. Для заемщика это будет ощутимым плюсом, так как срок рассмотрение заявки сократится, ведь службе безопасности банка не нужно будет заниматься проверкой оценочной организации, которую они не знают.

Независимый оценщик должен быть легитимен. Иными словами, состоять в зарегистрированной организации оценщиков – у него должно быть свидетельство о членстве в СРО. Также оценочная организация должна иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму, превышающую 300 000 рублей.

Полис страхования свидетельствует о том, что организация за годы существования заработала определенный опыт и зарекомендовала себя с профессиональной точки зрения, и если возникнет ошибка, она сумеет компенсировать заказчику все издержки. С банком необходимо заблаговременно согласовать выбор оценочной организации.

Дополнительно финансово-кредитное учреждение выдвигает определенные требования к оформлению отчета оценки недвижимого имущества. Отчет обязан соответствовать:

1. АИЖК – Ассоциации Ипотечного Жилищного Кредитования (АИЖК);
2. Индивидуальным стандартам финансового учреждения.

Согласно установленной банком форме документа, должностные лица могут максимально ясно и в полном объеме получить представление о недвижимости, которая выступает в качестве залога. В ней могут быть прописаны всевозможные специфические моменты:

• Относительно квартиры;
• Расположения квартиры в жилом доме;
• Рекомендации оценочной организации по выборкам для анализа рыночной стоимости квартиры.

По этой причине заемщику будет выгодней остановить свой выбор на оценщике из списка, предложенного банком, так как он много раз занимался подобной работой. И если заемщик решит выбрать своего оценщика, то нельзя исключить, что оценочный отчет будет отклонен банком, и на повторный заказ оценки времени попросту не останется.

Результирующий отчет

Отчет, составленный на основе осмотра помещения, составляется в письменном виде и представляет собой документ, пронумерованный и прошнурованный, а также с проставленной печатью.

Количество страниц в отчете обычно достигает тридцати. Ознакомиться с выполненным отчетом и сразу выяснить все вопросы, возникающие по этой теме, можно после завершения работ по оценке стоимости жилья.

В отчете есть следующие разделы:

• сведения о покупателе и продавце;
• методы оценки указанной недвижимости;
• общие сведения об осматриваемом объекте;
• сведения о рынке недвижимости;
• определение ликвидной и рыночной стоимости по объекту;
• прочие приложения.

В отчете для банка дополнительно предоставляются:

1. Документы на исследуемое имущество.
2. Фотографии с места осмотра объекта недвижимости.
3. Рыночная стоимость жилья.
4. Указание цены, по которой банк может реализовать жилье в том случае, если будут проблемы с оплатой за кредит.

Ознакомьтесь с другими полезными материалами от наших экспертов об ипотеке в Сбербанке. Читайте о том, как снизить проценты по ипотеке, досрочно погасить кредит, получить ипотеку с господдержкой, а так же об участии созаемщика и поручителя в сделке.

Если оценка проводилась неаккредитованной компанией, тогда дополнительно потребуется предоставление свидетельства на осуществление деятельности СРО, полис по страховой ответственности и диплом специалиста об образовании в сфере оценке недвижимости.

Покупка жилья по ипотечному кредиту предполагает строгое соблюдение документации и предоставление ее в нужной объеме

Немаловажное значение имеет оценка недвижимости, проводимая специалистами. Она показывает рыночную стоимость жилья и его ликвидность, что для банка имеет значение в принятии решения о предоставлении ипотечного кредитования

Что делать, если оценка квартиры меньше стоимости квартиры по ипотеке?

Размер ипотечного кредита, который готов выдать банк, напрямую зависит от оценочной стоимости квартиры. Она дается на основании нескольких факторов, среди которых основным является средняя рыночная цена аналогичной недвижимости. Поэтому, как правило, сумма, указанная в отчете оценщика, ниже той, которая нужна для полного покрытия по договору сделки.

Лишь в редких случаях оценка равна стоимости, указанной в соглашении между покупателем и продавцом, и ипотечный заем покрывает расходы покупателя полностью. Что же делать, если в результате оценки он не получает от банка сумму, на которую рассчитывал? Рассмотрим несколько вариантов:

1. В ряде случаев в пользу заемщика может сыграть повторное обращение за оценкой в другую компанию. Возможно, она посмотрит на объект под «другим углом», сопоставит все факторы, которые не учел предыдущий специалист. Но тогда клиенту придется вновь оплатить услуги по оценке.
2. Предложить банку еще объект, находящийся в собственности заемщика, в залог под недостающую сумму.
3. Попросить у продавца снизить стоимость квартиры – сделать скидку. Далеко не все продавцы на это соглашаются, ведь спрос на квартиры достаточно высок.
4. На сумму разницы между стоимостью квартиры и ипотекой оформить в банке кредит наличными. Но здесь есть особенность и состоит она в том, что ставки по таким кредитам значительно выше, чем по ипотечным.

Оценка стоимости квартиры при получении ипотеки – обязанность клиента. Банк и заемщик должны быть заинтересованы в объективной, профессиональной и независимой экспертизе.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Суть экспертизы

При оформлении договора ипотеки ключевым элементом считается оценка стоимости жилья. Это прописано в федеральном законе «Об ипотеке» как обязательное условие соглашения.

У банка есть стандарты работы. Допустим, на покупку квартиры в новостройке они готовы предоставить 80% от суммы оценки. Больше кредитор заемщику не выдаст, так как это станет рискованной операцией, да и ГО не разрешит.

Возможный лимит финансирования высчитывается исходя из рыночной/ликвидной цены актива. Но в расчет кредитор обязательно возьмет наименьшее число. Грубо говоря, это подстраховка учреждения.

Что представляет собой процесс оценки недвижимости оформляемой в ипотеку

Процесс оценки включает в себя несколько подходов:

1. Сравнительный подход (аналоговый): проводится сравнительный анализ всех аналогичных сделок, осуществленных на рынке недвижимости.
2. Затратный подход. Здесь определяются затраты на возведение объекта с аналогичными характеристиками: данный фактор является основным в определении ликвидности недвижимого имущества.
3. Доходный подход: здесь осуществляется оценка перспективности увеличения рыночной стоимости.

Подход к оценке недвижимости, оформляемой в ипотеку комплексный, поэтому учитываться будут следующие нюансы:

• Имеющие отношение к месторасположению квартиры — будут проанализированы округ, микрорайон, близость промышленной зоны, расположенные поблизости застройки, социальная инфраструктура, транспортная развязка и др.
• Относящиеся к техническому состоянию квартиры — оценивается количество и площадь комнат, этажность, квадратные метры, наличие балкона или лоджии, остекление оконных проемов, состояние коммуникационных сетей, имеющиеся видимые дефекты отделки;
• Относительно состояния дома, где расположена оцениваемая квартира — читывается материал перекрытий и наружных стен, год постройки, общее состояние дома, этажность, тип дома, техническое обеспечение дома.

Итак, учитываться будут лишь те характеристики квартиры, которые не меняются. Если в квартире сделан качественный ремонт, то это увеличит ее рыночную стоимость. Но это никаким образом не повлияет на ликвидность недвижимости. Отчет будет формироваться на основе полученных оценщиком данных. В отчете будет указана оценка рыночной, а также ликвидационной стоимости имущества, являющегося предметом залога.

К оценочному отчету будут прикреплены копии документов компании, проводящей оценку. К ним относятся полис, имеющиеся сертификаты, лицензия, свидетельство об образовании юридического лица. К отчету также прилагаются сделанные в процессе осмотра квартиры фотографии. Оценочный отчет должен быть прошит, пронумерован, заверен подписью ответственного лица и скреплен печатью.

С юридической точки зрения оценочный отчет имеет статус официального документа. Если брать в среднем, то для его формирования необходимо пару дней, но иногда можно потратить и 5 дней.

После того как вы выбрали конкретную оценочную компанию, оговорите точный срок формирования отчета. Дело в том, что существенная часть документов, которые будущий заемщик передает в банк для рассмотрения, имеют ограниченный срок действия.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Фото: https://pixabay.com/illustrations/realty-house-sell-agent-business-1151243/

Что обычно делает человек, когда собирается купить квартиру? Правильно, он мониторит предложения рынка и подбирает для себя наиболее выгодный вариант. Диапазон цен на сегодняшний день крайне широк и зависит от множества факторов – местоположения квартиры, её технического состояния, года строительства, площади, планировки и других.

Продавец назначает цену, исходя из стоимости аналогичных продаваемых объектов. Если ему нужна срочная продажа, то он может запросить меньшую сумму. Если же он считает, что его недвижимость вне конкуренции, например, сделан дорогостоящий ремонт, то и стоимость жилья будет выше.

Банк ни за что не поверит на слово заёмщику, что квартира чудо как хороша и действительно стоит своих денег. Нет, ему нужен официальный документ, в котором будет указана рыночная цена объекта. А определяет реальную стоимость жилья независимый оценщик, который буквально за пятнадцать минут сфотографирует все уголки в квартире, получит копии технической документации и уже у себя в офисе сформирует многостраничный отчёт.

В отчёте будет отображена полная информация о продаваемом объекте – месторасположение, в каком состоянии находится дом и квартира, насколько развита инфраструктура в округе, а также в какую цену продаётся и продавалась в течение трёх лет аналогичная жилплощадь.

Итогом работы оценщика будет две цены – рыночная и ликвидационная. С рыночной всё понятно – это наиболее вероятная цена, по которой можно продать недвижимость в настоящее время. Ликвидационная же представляет собой ту цену, по которой можно реализовать квартиру в кратчайшие сроки, соответственно, она ниже рыночной.

Независимый оценщик должен быть аккредитован банком, то есть он обязан предоставить в кредитную организацию необходимую документацию о своей деятельности. Если он подходит всем требованиям банка, то будет включён в список надёжных партнёров. Заёмщик вправе выбирать любого оценщика из аккредитованных.

Обычно расходы на оценку квартиры ложатся на заёмщика, поскольку именно от оценочной стоимости зависит размер ипотечного кредита. Если стоимость жилья по заключению оценщика больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникнет – ипотека полностью покроет расходы заёмщика. В противном случае придётся договариваться с продавцом, чтобы он снизил цену, или нести дополнительные расходы – банк никогда не одобрит ипотеку на сумму выше оценочной, это для него слишком большой риск.

Иногда продавцу выгодно занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи, например, чтобы заплатить меньший налог. В этом случае стороны договариваются между собой, а также с оценщиком.

Но стоит знать, что оценщик за недостоверную информацию может поплатиться правом заниматься оценочной деятельностью, поскольку банк тщательно изучает отчёт, перепроверяя содержание и форму акта. Нередки случаи, когда документ отправляется на доработку. К тому же эта схема абсолютно невыгодна покупателю, ведь он не получит необходимую сумму кредита.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Так как самым распространенным является метод аналогов, подробнее расскажем о том, какие именно факторы и коэффициенты могут влиять на стоимость жилья:

Местоположение. Чем ближе квартира к центру населенного пункта – тем дороже она будет стоить

Во внимание также принимается зашумленность, наличие поблизости производственных предприятий и так далее

Пример: Квартира прямо в центре с окнами, выходящими на крупную автомагистраль будет стоить дешевле, чем такая же, но чьи окна выходят во двор.

• Инфраструктура. Чем больше поблизости магазинов, остановок, больниц, школ, садиков и так далее, тем дороже будет квартира.
• Экология. Квартира, расположенная на окраине города, рядом с лесом и/или рекой будет стоить дороже, чем точно такая же, но окруженная другими строениями.
• Дом. Чем старее дом, в котором находится квартира и чем хуже его качество, тем дешевле будет объект оценки.

Пример: Квартира в новостройке будет дороже, чем такая же, но расположенная в соседнем доме, который был построен несколько лет назад. Однако нужно учитывать тот факт, что застройщики бывают разными.

• Этажность. Большим спросом пользуются квартиры, расположенные на «средних» этажах. Они дороже. Те же, которые находятся на 1-2 этаже и на последних, обычно дешевле. Из этого правила есть исключения, если имеет значение вид из окон.
• Размеры жилья. Практически во всех случаях, чем больше квартира – тем она лучше и дороже.
• Санузел. Совмещенный санузел оценивается дешевле, чем раздельный. Особенно тогда, когда эти помещения отличаются достаточно большой площадью.
• Вид из окон. Квартира с видом на лес, речку и так далее стоит дороже, чем такая же, но с видом на завод или другие дома.
• Безопасность дома и другие индивидуальные характеристики. В некоторых домах установлены камеры видеонаблюдения, есть стояночное место для каждого собственника квартиры, присутствует охранник/консьерж и так далее. Квартиры в них будут стоить дороже.

И это еще далеко не полный перечень, а лишь основные, наиболее очевидные факторы. Оценщики учитывают все, что только может увеличить или уменьшить цену квартиры, включая сюда шумных соседей, криминогенную обстановку в регионе нахождения квартиры, наличие или отсутствие поблизости мусорных баков (или мусоропровода в самом доме) и так далее. Каждый отдельный случай рассматривается индивидуально.

Конкретный размер коэффициента, который применяется в том или ином случае обычно определяется «на глаз». Например, если аналог отличается отличным ремонтом, а объект оценки оформляется вообще без ремонта, то поправочный коэффициент может варьироваться в пределах от 0,9 до 0,5.

И всё-таки, как правильно?

Откроем страшную тайну: нет однозначно правильного решения. Поскольку нигде в законе не описано, кто обязан платить за отчёт об оценке, у обеих сторон всегда найдутся аргументы, чтобы переложить эти траты на контрагента.

Единственное, что мы можем посоветовать: вести себя по-взрослому, трезво оценивать ситуацию и быть готовым к компромиссам. Если продавец действительно дал хорошую скидку во время торга, покупателю не стоит выкручивать ему руки дальше, настаивая ещё и на оплате оценки. И наоборот: если покупатель тратит последние деньги, чтобы уложиться в немаленькую для него цену, хозяину квартиры вполне можно уступить и оплатить услуги оценщика самому. И, конечно, всегда можно прийти к компромиссу, поделив расходы пополам – чтобы никому не было обидно.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

Фото: https://pixabay.com/photos/laptop-office-hand-writing-3196481/

Конечно, сейчас существуют ипотечные программы, которые разрешают минимальный первоначальный внос (не более 10%), или и вовсе можно оформить ипотеку без наличия стартового капитала. Но, как уже было сказано выше, такая ипотека отличается повышенной процентной ставкой и малым сроком кредитования. Само собой, этот вариант невыгоден для заёмщика.

Что же делать, если накопить необходимую сумму человек ещё не успел, а жильё нужно срочно? В этом случае оформляется завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем.

Покупатель заранее договаривается с продавцом, чтобы тот указал в договоре купли-продаже завышенную цену на недвижимость, а также написал расписку, что уже получил деньги в качестве первоначального взноса. Мнимый авансовый платёж и будет составлять разницу между реальной и завышенной ценой.

Расписка предъявляется в банк. Продавцу перечисляются средства, равные стопроцентной фактической сумме, то есть он ничего не теряет. Заёмщик остаётся в выигрыше, поскольку приобретает квартиру, а первоначальный взнос вносит в минимальном размере или не платит вовсе.

Чтобы обезопасить продавца от возможного расторжения сделки, при котором ему придётся вернуть все полученные им средства включая и мнимый аванс, заёмщик также пишет расписку, что взял у продавца деньги в долг – сумма составляет ту самую разницу между реальной стоимостью и завышенной. После того как продавец получает свои деньги за продаваемое жильё, расписка уничтожается.
Чтобы эта схема сработала, нужна не только личная договорённость между продавцом и покупателем, но и с оценщиком. В договоре купли-продаже и оценочном акте должны быть равнозначные цифры.

Пример. Гражданин Иванов уже много лет копит на первоначальный взнос, чтобы взять ипотеку. Время от времени он просматривает предлагаемые ипотечные программы от банка, а также подыскивает квартиру. В один прекрасный момент звёзды сошлись таким образом, что появилась прекрасная возможность приобрести столь желанное жильё в кратчайшие сроки. Банк устроил новогоднюю акцию и снизил процентные ставки, да и квартира давно присмотрена и до сих пор не продана. Мало того, Иванов знаком с продавцом квартиры Петровым. Вот только незадача – по условиям банка первоначальный взнос составляет двадцать процентов, а у Иванова не хватает достаточно существенной суммы.

Иванов с Петровым решили провернуть «сделку века», ведь одному нужно срочно продать, а другому купить, так почему бы не договориться. Петров в договоре купли-продажи указывает завышенную стоимость квартиры как раз на ту сумму, которой не хватает Иванову для покрытия первоначального взноса. А затем два авантюриста обменялись расписками.

Петров в своей сообщил, что получил уже часть денег в качестве задатка. Иванов же написал обыкновенную долговую расписку о том, что взял в долг у Петрова энную сумму денег. А с оценщиком Сидоровым договорились на взаимовыгодных условиях, тем более, что размер завышения был несущественным.

Первая расписка была отнесена в банк, вторая надёжно припрятана (после того как Петров получит все свои деньги за квартиру, она будет уничтожена). После того как сделка была оформлена по всем правилам – составлен ипотечный договор и зарегистрировано право собственности на Иванова, все участники получили то, что хотели.

Петров наконец-то продал свою квартиру, за которую ему были перечислены деньги ровно в той сумме, которую и планировал. Иванов остался доволен приобретённым жильём, за которое заплатил минимальный первоначальный взнос. А Сидоров просто был рад дополнительному доходу.

Разве что банк оказался в неведении от проведённой авантюры, но заполучил заёмщика Иванова на пару десятков лет, который будет верой и правдой выплачивать одолженную сумму и начисленные на неё проценты.

Впрочем, не стоит недооценивать банк, ведь схема завышения стоимости не нова, и до сих пор некоторые кредитные организации смотрят на это сквозь пальцы и принимают расписки от клиентов о якобы уплаченном первоначальном взносе, делая при этом определённые выводы. Но это уже другая история.

Как проводится оценка квартиры для ипотеки: что учитывается и порядок процедуры

Когда вы просите у банка деньги взаймы на приобретение жилой недвижимости и оставляете эту же квартиру в залог, банк стремится обезопасить себя. Для этого ему нужна информация о квартире, ее качестве, цене.

Чтобы оформить оценочный отчет, клиент должен собрать определенный пакет документов. Большинство бумаг должно находиться на руках у продавца, а недостающие придется заказать.

При выборе независимой компании или ИП, целесообразно согласовать их с банком (на предмет нахождения в «черном списке оценщиков», который есть у каждого кредитного учреждения).

Полученный отчет нужно предоставить в банк для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки. Если стоимость квартиры его устраивает, далее происходит подписание документации на кредит. В противном случае вам придется искать новую квартиру или корректировать параметры займа – срок, сумму, первоначальный взнос.

Кроме банков, страховых компаний, независимую оценку требует суд при бракоразводном процессе, когда супруги делят имущество.

Большинство банков дает клиентам список оценочных компаний, отчеты которых они принимают, поэтому попасть на мошенников сложно. Клиенту остается только выбрать ближайшего к нему оценщика и определиться с ценой услуги.

Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). Во-первых, оценщики от банка — это проверенные и надежные партнеры. Во-вторых, они ускоряют процедуру рассмотрения заявки. По закону, специалисты обязаны страховать свою деятельность на срок до одного года. Также они должны быть членами саморегулирующей организации и уплачивать членские взносы.